מדריך משכנתא למתחילים
כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא — מסלולים, מימון, ריביות, ומחשבון אינטראקטיבי לחישוב ההחזר החודשי
מה זו משכנתא?
משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך שניתנת על ידי בנק לצורך רכישת נכס, כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה להלוואה. ההלוואה מורכבת משלושה מרכיבים עיקריים:
קרן
הסכום שלוקחים מהבנק — מחיר הנכס פחות ההון העצמי
ריבית
המחיר שהבנק גובה על השימוש בכסף — נקבעת לפי סוג המסלול
תקופה
משך ההלוואה — בדרך כלל 15 עד 30 שנה. ככל שהתקופה ארוכה יותר, ההחזר החודשי נמוך יותר אבל סך הריבית גבוה יותר
סוגי מסלולי משכנתא
משכנתא בישראל מורכבת ממספר מסלולים. הנה ארבעת המסלולים הנפוצים ביותר:
קבועה צמודה למדד
ריבית קבועה לכל התקופה, צמודה למדד המחירים לצרכן.
קבועה לא צמודה
ריבית קבועה לכל התקופה, לא צמודה למדד — ההחזר קבוע לחלוטין.
משתנה — פריים
ריבית צמודה לריבית בנק ישראל (פריים). משתנה בכל שינוי ריבית.
משתנה כל 5 שנים
ריבית קבועה ל-5 שנים, ואז מתעדכנת. יכולה להיות צמודה או לא צמודה.
כמה אפשר לקחת? אחוזי מימון
בנק ישראל מגביל את אחוז המימון (LTV) בהתאם לסוג הרוכש. ככל שאחוז המימון נמוך יותר, כך תנאי המשכנתא טובים יותר.
| סוג רוכש | מימון מקסימלי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| דירה ראשונה (חסר דירה) | 75% | 25% |
| דירה חליפית (משפר דיור) | 70% | 30% |
| דירה שנייה להשקעה | 50% | 50% |
* הנתונים מבוססים על הנחיות בנק ישראל. בפועל, חלק מהבנקים עשויים לדרוש הון עצמי גבוה יותר.
מחשבון משכנתא
חשבו את ההחזר החודשי, סך הריבית ולוח הסילוקין עבור המשכנתא שלכם
הזינו את הנתונים שלכם
פילוח שנתי — קרן מול ריבית
לוח סילוקין שנתי
| שנה | יתרת חוב | קרן | ריבית | תשלום שנתי |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ₪1,050,000 | ₪23,261 | ₪46,774 | ₪70,035 |
| 2 | ₪1,026,739 | ₪24,329 | ₪45,706 | ₪70,035 |
| 3 | ₪1,002,410 | ₪25,447 | ₪44,588 | ₪70,035 |
| 4 | ₪976,963 | ₪26,616 | ₪43,419 | ₪70,035 |
| 5 | ₪950,347 | ₪27,839 | ₪42,196 | ₪70,035 |
| 6 | ₪922,508 | ₪29,118 | ₪40,917 | ₪70,035 |
| 7 | ₪893,390 | ₪30,455 | ₪39,580 | ₪70,035 |
| 8 | ₪862,935 | ₪31,854 | ₪38,180 | ₪70,035 |
| 9 | ₪831,080 | ₪33,318 | ₪36,717 | ₪70,035 |
| 10 | ₪797,763 | ₪34,849 | ₪35,186 | ₪70,035 |
| 11 | ₪762,914 | ₪36,449 | ₪33,585 | ₪70,035 |
| 12 | ₪726,465 | ₪38,124 | ₪31,911 | ₪70,035 |
| 13 | ₪688,341 | ₪39,875 | ₪30,160 | ₪70,035 |
| 14 | ₪648,465 | ₪41,707 | ₪28,328 | ₪70,035 |
| 15 | ₪606,758 | ₪43,623 | ₪26,412 | ₪70,035 |
| 16 | ₪563,135 | ₪45,627 | ₪24,408 | ₪70,035 |
| 17 | ₪517,508 | ₪47,723 | ₪22,312 | ₪70,035 |
| 18 | ₪469,784 | ₪49,916 | ₪20,119 | ₪70,035 |
| 19 | ₪419,869 | ₪52,209 | ₪17,826 | ₪70,035 |
| 20 | ₪367,660 | ₪54,607 | ₪15,428 | ₪70,035 |
| 21 | ₪313,052 | ₪57,116 | ₪12,919 | ₪70,035 |
| 22 | ₪255,936 | ₪59,740 | ₪10,295 | ₪70,035 |
| 23 | ₪196,196 | ₪62,484 | ₪7,551 | ₪70,035 |
| 24 | ₪133,712 | ₪65,355 | ₪4,680 | ₪70,035 |
| 25 | ₪68,357 | ₪68,357 | ₪1,678 | ₪70,035 |
* החישוב הוא הערכה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ. התוצאות מבוססות על מסלול שפיצר בריבית אחידה. בפועל, משכנתא מורכבת ממספר מסלולים בריביות שונות. לתכנון מדויק פנו לייעוץ מקצועי.
5 טיפים לחיסכון במשכנתא
קחו הצעות מכמה בנקים
אל תסתפקו בבנק אחד. הפרש של 0.3% בריבית על מיליון ₪ ל-25 שנה יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים. השוו לפחות 3 בנקים.
פזרו בין מסלולים
אל תשימו את כל המשכנתא על מסלול אחד. שילוב של קבוע ומשתנה מפזר סיכונים ומאפשר גמישות.
שמרו על יחס החזר/הכנסה סביר
ההמלצה היא שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מההכנסה נטו של המשפחה. יחס גבוה מדי עלול ליצור לחץ כלכלי.
שקלו פירעון מוקדם
אם יש לכם כסף פנוי — תשלום חד-פעמי על חשבון הקרן יכול לקצר את תקופת ההלוואה ולחסוך ריבית משמעותית. שימו לב לקנסות פירעון לפי המסלול.
אל תשכחו עלויות נלוות
מס רכישה, שמאי, עורך דין, תיווך, ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה — כל אלה מוסיפים 5%-8% לעלות הנכס. תכננו מראש.
שאלות נפוצות על משכנתא
כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
מה ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה?
האם כדאי לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה?
מה זה מסלול פריים ולמה הוא פופולרי?
מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא?
צריכים ליווי מקצועי למשכנתא?
ירון חדד מלווה משפחות בתהליך לקיחת המשכנתא — ייעוץ אישי, השוואת הצעות בנקים, ובחירת תמהיל אופטימלי שחוסך לכם עשרות אלפי שקלים
לפגישת ייעוץ חינם